Adna vagy venne? Fontos változások jönnek a lakáspiacon – Az építőipar súlyosan hanyatlik Magyarországon

Két évvel, 2024. december 31-ig hosszabbítja meg az új lakások értékesítésére vonatkozó 5 százalékos áfa alkalmazhatóságát a kedden elfogadott őszi adócsomag. Ezzel az a kormányrendelet emelkedett törvényi szintre, amely már július 29-én megjelent a Magyar Közlönyben. A határidő az építési engedély véglegessé válását vagy az építés egyszerű bejelentését érinti, az értékesítésre vonatkozó pedig 2026. december 31-ről 2028 végére módosul. A legfontosabb tudnivalókat Gyányi Tamás adószakértő, a WTS Klient senior partnere foglalta össze az Indexnek.

A lakáspiac fellendítését célzó, új lakásokra vonatkozó 5 százalékos áfakulcsot először 2016-ban vezették be, és 2019 végéig volt érvényben. Egy 2020. októberi áfatörvény-módosítás aztán visszahozta a kedvezményes lakásáfát, és 2021 januárjától 2022 végéig ismét lehetővé tette annak alkalmazását. Pontosabban 2026 év végéig, amennyiben az építési engedély 2022. december 31-ig véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2022. december 31-én bejelentették. Ez utóbbi 2026-os határidőt egy, a 2022. december 31-i kivezetéséhez kapcsolódó átmeneti szabály tartalmazza, amely a korábbi tervek szerint 2023. január 1-jén lépett volna hatályba.

A júliusi, szintén 2023. január 1-jén életbe lépő, kedden törvényi szintre emelt rövid kis kormányrendelet azonban toldott most még két évet az új lakások 5 százalékos áfakulcsán. Vagyis a kedvezményes áfakulcsra vonatkozó áfatörvény-módosítás 2023. január 1-jétől 2024. december 31-ig a korábbi feltételeknek megfelelően érvényes, a 2026-ig történő alkalmazás lehetősége pedig 2028 végéig tolódott ki.

Változatlan feltételek

Az új lakások kedvezményes áfakulcsához kapcsolódó feltételek nem változtak: az 5 százalékos kulcs a lakás céljára létesített, illetve az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlanra vonatkozik. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen a garázsra, a műhelyre, továbbá az üzleti célú vagy gazdasági épületekre.

Újnak akkor minősül a lakóingatlan, ha első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása és az értékesítés között még nem telt el két év. Az új lakások kedvezményes áfája továbbá csak akkor alkalmazható, amennyiben az összes hasznos alapterület nem haladja meg többlakásos lakóingatlan esetében a 150 négyzetmétert, egylakásos családi házak esetében pedig a 300 négyzetmétert

– mondta az Indexnek Gyányi Tamás, a WTS Klient senior partnere.

Az új lakások áfájának jövője

A szakember kifejtette: az új lakások 5 százalékos áfájára vonatkozó határidő-hosszabbítás esetén a helyzet kicsit emlékeztet a mezőgazdasági termékekre vonatkozó fordított áfás szabályra. Ez utóbbi ugyanis 2012. július 1-jén lépett hatályba ideiglenesen két évre, azaz az eredeti szándék szerint 2014. június 30-ig, majd a szabály alkalmazhatóságának többszöri meghosszabbításával még a mai napig is érvényben van.

Bár a fenti kormányrendelet a szakértő szerint bizonyára kedvezően hat az építőiparra, a szakma és az érintett piacok szereplői jogosan érezhetik most a bizonytalanságot.

Az adószakértő szerint Jelen pillanatban igen nehéz megítélni, hogy ez a szabály hasonlóan a mezőgazdasági termékek fordított adózásához velünk marad még egy ideig, vagy 2024 végén elbúcsúzhatunk tőle örökre, esetleg a környezetvédelmi és energiatakarékossági igényeket szem előtt tartva átalakul. Érthető módon a jogalkotó szándéka is változhat közép- és hosszú távon a jelenlegi és a közeljövőben várható világgazdasági helyzetet figyelembe véve.

Az építésügyi áfa is változik

Az áfatörvény több ponton tartalmaz egyes építésügyi szabályokra, jogintézményekre való hivatkozást. A kedden elfogadott adócsomag leköveti a használatbavételre vonatkozó építésügyi szabályokban bekövetkezett változásokat az egyértelmű jogalkalmazás érdekében. Szintén az építésügyi szabályozásban bekövetkezett változások indokolják az ingatlanok létesítésére, átalakítására vonatkozó fordított adózási szabályokat érintő módosítást. A módosítás révén minden olyan, ingatlan létesítésére, átalakítására, rendeltetésének megváltoztatására irányuló építési-szerelési, egyéb szerelési munka a fordított adózás hatálya alá esik, amely hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötött (pl. örökségvédelmi engedélyhez vagy bejelentéshez, rendeltetésmódosítási engedélyhez vagy településképi bejelentési eljáráshoz kötött munkák).

Hanyatló építőipar itthon

Az állami beruházásstop és a magánberuházások számának visszaesése nehéz helyzetbe hozhatja az építőipart, de hosszabb távon kiegyenlítődhet a negatív ciklus.

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) a tagszervezeteit és az építőipar további jelentősebb szereplőit, 400 céget megkeresve felmérte, hogy 2022-ben milyen változásokat hoztak a piaci körülmények, illetve a cégek milyen várakozásokkal tekintenek a 2023-as évre.

A felmérésben részt vevők nagy része kft.-ként működő társaság, létszámban a néhány főstől egészen a több száz főt foglalkoztatóig.

Az ÉVOSZ építőipari piaci helyzetértékelésében és a 2023. évi várakozások összefoglalásában többek között arról olvashatunk, hogy a cégek 86 százaléka összességében kielégítőnek vagy jónak ítéli meg 2022-es üzleti helyzetét, de a következő évvel kapcsolatban korántsem ennyire derűlátóak.

A nemzetközi konfliktus, a gazdasági kihívások negatív irányba fordítják a kilátásokat, és sok a bizonytalanság, a vállalkozások 2023-ra a piaci lehetőségeik jelentős zsugorodását prognosztizálják.

Az árbevételre vonatkozó várakozások azt mutatják, hogy a felmérésben részt vevő vállalkozások közel fele (45 százalék) 2022-ben átlagosan 13 százalékos növekedésre számít az előző évhez képest. A válaszadók 18 százaléka változatlan árbevételt vár, 36 százalékuk viszont úgy nyilatkozott, hogy 2022-es árbevétele várhatóan csökkenni fog 2021-hez képest. Ők átlagosan 18,5 százalékos visszaesésre számítanak.

2023-at tekintve már kevésbé voltak optimisták, a válaszadók mindössze 14 százaléka számít árbevétele növekedésére, 27 százalék változatlan, 59 százalék pedig csökkenő árbevételt prognosztizál.

Az állami beruházásstop és annak hatása

A gazdasági helyzetre való tekintettel a kormány állami beruházások felfüggesztése mellett döntött, ami 284 projektet érint, a vonatkozó lista itt böngészhető.

Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke lapunk kérdésére elmondta, hogy 2022-es árakon számolva ez mintegy 2500 milliárd forintnyi beruházást jelent, amit a megvalósítási idejük miatt el kell osztani körülbelül 2,5 évre. Az állami beruházások száma 2023-ban és 2024-ben 15 százalékkal csökkenhet.

Ha más területen nem látnánk visszaesést, akkor nehezen, de összességében kezelhető lenne ez a kiesés. Az állami mellett viszont a lakossági és egyéb magánmegrendelői területen is csökken a beruházások száma. Megvan annak a veszélye, hogy a negatív ciklikusság rendkívül nehéz helyzetbe hozza az egész építésgazdasági vertikumot, az alapanyaggyártástól a kivitelezésig

– hangsúlyozta Koji László.

Az ÉVOSZ elnöke szerint a kormány legalább két területen léphetne, az egyik a lakossági szektor fizetőképességének fenntartását érintené, az összes megrendelés körülbelül 25 százaléka lakásberuházás. Az 5 százalék feletti kamatszint lélektani határ lehet, pedig sokan hitelre szorulnak, ha építkezés vagy felújítás mellett döntenek. Emellett szükség lenne egy befektetésösztönzési programra is, ami építési beruházásokkal járna együtt.

Koji László hozzátette, az is sokat segíthetne a helyzeten, ha az Európai Bizottság odaadná azt a több ezer milliárd forintnyi uniós forrást, amelyből egy jelentős rész energetikai beruházási célokat szolgálna. Az országgyűlés a megállapodás érdekében benyújtott törvényjavaslatok közül többet elfogadott már.

Túlélési stratégiák hiánya

„Minél kisebb egy vállalkozás, annál kevésbé van ilyen szituációkra túlélési stratégiája” – hívta fel a figyelmet Koji László. A közepes és nagyobb cégeknek vannak tartalékaik, de fél évnél hosszabb ideig ők sem tudják változatlanul fenntartani a működést, ezért próbálják csökkenteni a költségeket.

A legnagyobb költség a munkaerő. Ha a várakozások mind negatívan alakulnak, akkor sok cég arra kényszerülhet, hogy csökkentse a segédmunkási kör létszámát

– fogalmazott az ÉVOSZ vezetője, kifejtve: a járványidőszakban más ágazatokból plusz 35 ezer ember érkezett az építőiparba, a cégek viszont elsősorban a szakmunkásokat és a mérnököket próbálják megtartani, mert ezen a területen a nemzetközi munkaerőpiacon versenyeznek. Ebben az időszakban emelkedhet a veszélye annak, hogy a szakemberek Nyugat-Európában próbálnak munkát találni, ott kisebb az építőipar kitettsége, és az áremelkedés sem akkora, mint Magyarországon.

Koji László az egy-két éven túli időszakra vonatkozó kérdésünkre elmondta: hosszabb távon az a trend, hogy a különböző ciklusok átlaga ki szokott egyenlítődni, így a következő két-három évben elmaradó megrendelések az az utáni két-három évben befuthatnak, mert szükségszerű beruházásokról van szó.